賃貸借契約の解除と更新拒絶 | 福岡弁護士による不動産トラブル相談

賃貸借契約の解除と更新拒絶について

賃借人が賃料を支払わなくなった場合，皆様はどのように対処されておりますでしょうか。

賃貸人の立場からすれば，通常は，滞納している賃借人には早急に立ち退いてもらい，新たな賃借人に入居してもらいたいと考えるものと思います。

一般的には，３か月間賃料を滞納しており，催告をしてもなお賃借人が支払わなければ，賃貸借契約を解除して退去してもらう，という流れをたどることが多いかと思います。ただ，はっきりと賃料の支払い拒否を表明しているようなケースでは，短い滞納期間でも賃貸借契約の解除を検討することになると思われます。

賃貸借契約の解除は，単に１回だけ支払いが遅れたからという理由で容易にできるものではなく，必要な要件があります。そこで，賃料の滞納が発生した時点で，滞納賃料の回収だけでなくその後の対応も含めて，早期に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

賃貸借契約が期間満了を迎えるにあたり，不動産オーナーとしては，新たな不動産利用のために，現在の賃貸借契約の更新を拒絶して契約を終了させたい，というケースもしばしばあります。

このような場合について，借地借家法では，例えば建物賃貸借の場合，期間満了の１年前から６か月前までの間に相手方に更新をしない旨の通知をしなければなりませんし，その通知は，正当事由があると認められる場合でなければすることができないとされています。

正当事由があるかどうかの判断要素は，賃貸人と賃借人それぞれが建物の使用をどの程度必要としているか，賃貸借をするに至った事情などに加え，立退料の申出もその要素となってきます。

立退料の要否や金額については，上記のような賃貸人と賃借人の双方の事情などが考慮されることになります。

このように，賃貸借契約の更新拒絶については，客観的に明確な基準が存在せず，それぞれの事案によって具体的に正当事由の有無を判断していかなければなりませんので，紛争が生じやすいものと言えます。そのため，事前に弁護士によくご相談された上，方針等を決めるべきものと思われます。

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